तुलनात्मक दृष्टिकोण अचल संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करने के लिए तरीके
अचल संपत्ति मूल्यांकन के क्षेत्र में विश्व अभ्यास में तीन दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है:
- तुलनात्मक, या बाजार;
- महंगा;
- लाभदायक।
कार्यप्रणाली का विकल्प वस्तु पर निर्भर करता हैमूल्यांकन और वास्तविक स्थिति जो किसी विशेष प्रकार की संपत्ति के आसपास विकसित हुई है। हालांकि, अनुमानित मूल्य निर्धारित करने में सबसे विश्वसनीय विधि अभी भी एक तुलनात्मक दृष्टिकोण माना जाता है।
तुलनात्मक मूल्यांकन के बुनियादी सिद्धांत
तुलनात्मक दृष्टिकोण संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के तरीकों का एक सेट है। अनुमानित संपत्ति की तुलना इसी तरह की वस्तुओं से की जाती है।
निम्नलिखित सिद्धांत मूल्यांकन को कम करते हैं:
- मांग और आपूर्ति। ये दो संकेतक अविभाज्य रूप से जुड़े हुए हैं, सीमित संख्या में ऑफ़र एक निश्चित मांग बनाता है, और इसके विपरीत, अधिक ऑफ़र, कम मांग।
- प्रतिस्थापन। यदि कोई समान गुण वाली संपत्ति कम लागत में है तो कोई खरीदार उच्च मूल्य का भुगतान नहीं करेगा।
बाजार मूल्य की अवधारणा लगभग समान है।समतोल मूल्य की अवधारणा। समतोल मूल्य मात्रात्मक विशेषताओं और मूल्य निर्धारण कारकों का एक संयोजन है जो तुलना की जा रही वस्तु के लिए आपूर्ति और मांग निर्धारित करते हैं।
अचल संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करने के लिए तुलनीय वस्तुओं का चयन करने के लिए मुख्य मानदंड
तुलनात्मक रूप में माना जाता है कि आइटमविश्लेषण, एक बड़ी राशि, और उनका संयोजन लगभग अनंत के बराबर है। इसलिए, विश्लेषण उन कारकों की एक निश्चित संख्या तक सीमित है जो सीधे मूल्य निर्धारण को प्रभावित करते हैं।
तुलना के तत्व। गुणवत्ता सही है
कोई भी बोझ या दासता की ओर जाता हैअनुमानित वस्तु के मूल्य को कम करें। यही है, स्वामित्व में कोई प्रतिबंध मूल्य में कमी है। यदि तुलनीय वस्तुओं की तुलना में मूल्यांकन की गई वस्तु में ऐसे नुकसान नहीं होते हैं, तो कीमत, इसके विपरीत, बढ़ जाती है।
भूमि के लिए, सेवा की उपस्थिति नहीं हैएकल नकारात्मक कारक मूल्य का आकलन करने में बहुत महत्वपूर्ण है, भूमि के स्वामित्व या पट्टे का अधिकार, स्थायी उपयोग स्थानांतरित करता है। बाद के दो अधिकार नीचे के कारकों के लिए जिम्मेदार हैं। यह बहुत महत्वपूर्ण है कि भूमि के साथ आगे के लेनदेन पर कुछ प्रतिबंध हैं या नहीं।
बिक्री की शर्तें
ऐसी स्थितियों को ध्यान में रखा जाता है, अगर अनुमानित वस्तु में वास्तव में बिक्री में विशिष्ट विशेषताएं हैं।
निचला कारक दिवालियापन है, तोएक खरीद और बिक्री लेनदेन करने के लिए जल्दी में एक विक्रेता है, क्योंकि एक अचल संपत्ति बाजार वस्तु का एक्सपोजर समय जानबूझकर समान वस्तुओं की तुलना में कम हो जाता है।
अनुमान परिवार के संबंधों और साझेदारी से काफी प्रभावित है, हालांकि इन जोखिमों का आकलन करना मुश्किल है।
अगर विक्रेता और खरीदार किराए पर संबंधित हैंसंबंध, और उनके बीच बिक्री के अनुबंध को समाप्त करने की योजना बनाई गई है, फिर कर भुगतानों को बचाने के लिए, अनुमानित लागत को कम करके आंका जाएगा। इस मामले में, केवल एक प्रेरणा है, क्योंकि लेनदेन के पक्ष अन्य गैर-विपणन संबंधों से जुड़े होते हैं, इसलिए विक्रेता वास्तव में खरीदार को क्रेडिट करता है। लेनदेन एक विकल्प की शर्तों पर है, तो एक समान स्थिति उत्पन्न होती है।
आवासीय के अनुमानित मूल्य को बढ़ाने के लिएअचल संपत्ति बुनियादी ढांचे के विकास के लिए राज्य सब्सिडी प्राप्त करने की संभावना का नेतृत्व कर सकती है। अनुमानित रियायती ऋण का आकार रियायती और बाजार उधार के बीच अंतर से निर्धारित किया जाता है।
बाजार की स्थिति
समान अचल संपत्ति और विशेषज्ञ के लिए बाजार मूल्य के बीच महत्वपूर्ण अंतर होने पर नीचे संशोधन लागू किया जा सकता है।
मूल्यांकन के दौरान कार्यात्मक उद्देश्य को बदलना भी ध्यान में रखा जा सकता है, क्योंकि यह आपूर्ति और मांग के अनुपात को प्रभावित करता है।
संपत्ति स्थान
लागत बढ़ते कारक | लागत में कमी कारक |
प्रेस्टिज क्षेत्र आवासीय अचल संपत्ति के अन्य मालिकों की स्थिति संरक्षित क्षेत्र पार्किंग की उपलब्धता राजमार्गों तक पहुंच वास्तुशिल्प स्मारकों और अन्य आकर्षण की उपलब्धता संपत्ति के पास मनोरंजन क्षेत्र इमारत के वास्तुकला की अनूठी विशेषताओं | शहर के केंद्र से दूरस्थता पैदल दूरी के भीतर किराने की दुकानों की कमी स्कूल और पूर्वस्कूली संस्थानों से दूरस्थता क्षेत्र में खराब पर्यावरण की स्थिति संपत्ति, लैंडफिल के पास कारखाने और गोदाम उद्यमों की उपलब्धता |
शारीरिक कारक (भूमि के लिए)
भूमि के आकलन में तुलनात्मक दृष्टिकोण में संपत्ति के बारे में विशेषताओं का संग्रह शामिल है:
- आकार;
- आकार;
- भूविज्ञान;
- स्थलाकृति;
- तैयारी का स्तर, यानी, क्या जमीन वनस्पति से मंजूरी दे दी गई है, चाहे अनियमितताएं समाप्त हो जाएं;
- मिट्टी के कवर के गुणवत्ता संकेतक।
उपस्थिति याकोई पहाड़ी या ढलान, चट्टान संरचना या छिद्र नहीं। यह महत्वपूर्ण है कि पृथ्वी की ले जाने की क्षमता, इसकी ताकत, भूजल की उपस्थिति। यह बहुत महत्वपूर्ण है कि खनिजों की संभावित घटना के बारे में जानकारी है या नहीं। अगर जानकारी की पुष्टि की जाती है, तो जमीन को भविष्य में बोझ उठाना होगा।
ऑब्जेक्ट की सामान्य विशेषताओं का आकलन किया जाना चाहिए
बाजार तुलनात्मक दृष्टिकोण उन विशेषताओं का अध्ययन है जो वस्तुओं के मूल्य को बढ़ाते हैं। इनमें शामिल हैं:
- इमारत या कमरे का आकार;
- ऊंचाई निर्माण;
- उपलब्धता और सहायक सुविधाओं का क्षेत्र;
- छत की ऊंचाई।
जिस सामग्री से इसे बनाया गया था वह भी महत्वपूर्ण है।इमारत, अधिक आधुनिक और भरोसेमंद है, अचल संपत्ति का मूल्य अधिक है। आखिरी जगह में पूरी इमारत की सामान्य उपस्थिति, मरम्मत की उपलब्धता और सुविधाजनक प्रवेश नहीं है। यदि यार्ड से प्रवेश द्वार, यह नीचे की ओर कारक होगा।
मरम्मत की कमी करना एक कारण हैमूल्यांकन रिपोर्ट में संशोधन। इस तरह की गणना मरम्मत या बहाली के काम की लागत के हिसाब से की जाती है, जिससे लाभ प्राप्त होता है कि एक उद्यमी निर्माण या मरम्मत में निवेश से प्राप्त होगा।
आर्थिक कारक
अचल संपत्ति के लिए तुलनात्मक दृष्टिकोण लेखांकन हैऑपरेशन के दौरान ऊर्जा संसाधनों पर संभावित बचत। उपयोगिता की लागत में निरंतर वृद्धि लोगों को वैकल्पिक ऊर्जा स्रोतों को बचाने और उपयोग करने के बारे में लगातार सोचती है।
विशेष रूप से, वस्तु अगर यह कारक महत्वपूर्ण हैआगे किराए पर लेने के लिए खरीदा गया। आय का अनुपात जितना अधिक होगा, वह भवन या परिसर के संचालन के लिए जाएगा, अचल संपत्ति के किराये से शुद्ध आय में वापसी पूंजी की मात्रा उतनी ही कम होगी।
इस श्रेणी में मीटर की उपस्थिति या अनुपस्थिति का सूचक भी शामिल है, चाहे गर्मी की कमी को कम करने के लिए उपाय किए गए हों।
अन्य संकेतक
मूल्यांकन में उपस्थिति या अनुपस्थिति को ध्यान में रखना शामिल हैसेवा के तत्व। सबसे सरल उदाहरण यह है कि घर में एक लिफ्ट है या नहीं। सभी संचारों की उपस्थिति या पूर्ण या आंशिक अनुपस्थिति, विशेष रूप से स्थानीय प्रणाली से जुड़ी हुई। यदि बहुत सारे नुकसान हैं, तो नकारात्मक में सुधार किया जाता है। रियल एस्टेट मूल्यांकन विभिन्न संकेतकों द्वारा किया जाता है।
गणना के चरण
तुलनात्मक दृष्टिकोण से सभी गणनाएं इसी तरह के अचल संपत्ति के साथ हालिया लेनदेन के बारे में खुले स्रोतों की जानकारी पर आधारित होती हैं।
मूल्यांकन चरण:
- अचल संपत्ति के एक विशेष खंड में इसी तरह के प्रस्तावों का अध्ययन, तुलनात्मक वस्तुओं की पहचान हाल ही में बेची गई है।
- एकत्रित जानकारी का विश्लेषण किया जाता है और, व्यक्तिगत रूप से, प्रत्येक प्रस्ताव की अनुमानित संपत्ति के साथ तुलना की जाती है।
- मूल्य निर्धारण विशेषताओं का चयन, मूल्यांकन रिपोर्ट में संशोधन।
समायोजित मूल्य को दोबारा जोड़ें और तुलनात्मक दृष्टिकोण से अंतिम लागत प्राप्त करें।
एक तुलनात्मक दृष्टिकोण के लाभ
सबसे पहले, विधि केवल विशिष्ट खरीदारों और विक्रेताओं की राय को प्रतिबिंबित करने की अनुमति देती है।
वित्तीय परिस्थितियों और यहां तक कि मुद्रास्फीति प्रक्रियाओं में खाते में बदलावों को ध्यान में रखते हुए वैल्यूएशन वर्तमान कीमतों में प्रतिबिंबित होता है। मूल्यांकन हमेशा स्थिर रूप से आधारित होता है।
किसी विशेष संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए, आपको पूरे अचल संपत्ति बाजार का अध्ययन करने की आवश्यकता नहीं है, बल्कि केवल समान वस्तुओं का अध्ययन करने की आवश्यकता नहीं है। विश्वसनीय परिणाम के साथ तकनीक बहुत सरल है।
... और नुकसान
- मान्य कीमतों की पहचान करना काफी मुश्किल है।
- अचल संपत्ति बाजार की गतिविधि और स्थिरता पर पूर्ण निर्भरता।
- डेटा के सामंजस्य में कठिनाई, यदि बिक्री के मामले में समान वस्तुएं महत्वपूर्ण रूप से भिन्न होती हैं।
अंत में
मूल्यांकन में तुलनात्मक दृष्टिकोण का सारअचल संपत्ति खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए समझ में आता है। तकनीक पार्टियों को अचल संपत्ति बाजार का पता लगाने और यह सुनिश्चित करने की अनुमति देती है कि वे हार नहीं गए हैं। मूल्यांकन पहले ही पूरा किए गए लेनदेन या अन्य विक्रेताओं के प्रस्तावों के आधार पर किया जा सकता है। किसी भी मामले में, तुलनात्मक विधि समान रीयल एस्टेट पर डेटा व्यवस्थित करने और डेटा की तुलना है। मुख्य बात यह है कि तुलना के लिए समान वस्तुओं का चयन विशेष या असामान्य कारकों को ध्यान में रखता है, उदाहरण के लिए, संपार्श्विक वापस लेने का खतरा, स्थानीय स्तर पर नियमों में परिवर्तन या ऋण समझौते की शर्तों का अनुपालन करने में विफलता, जबरन तत्वों की उपस्थिति।
